ค่าส่วนกลาง ไม่จ่ายได้ไหม ?

ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee ,Common Fee) คือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการที่อยู่อาศัยเรียกเก็บจากลูกบ้านหรือเจ้าของคอนโด/บ้านใน ซึ่งแต่ละโครงการก็มีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางที่ไม่เท่ากัน โดยทั่วไปแล้วโครงการจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางในลักษณะดังนี้ 

1.จัดเก็บกับลูกบ้านทุกคน ไม่ว่าจะอยู่อาศัยหรือไม่ก็ตาม รวมถึงไม่ว่าจะใช้สิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่ก็ตาม
2.จัดเก็บโดยคิดจากพื้นที่ของห้องชุด/บ้าน ตัวอย่างเช่น
    - ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน อัตรา 40 บาท/ตารางวา/เดือน บ้านขนาด 50 ตารางวา หรือคิดเป็น ราคา 2,000 บาท/เดือน
    - ค่าส่วนกลางคอนโด อัตรา 40 บาท/ตารางเมตร/เดือน ห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตร หรือคิดเป็น  ราคา 1,200 บาท/เดือน
3.จัดเก็บล่วงหน้า โดยมักให้ลูกบ้านชำระล่วงหน้า 1-3 ปี

ค่าส่วนกลางจะถูกนำไปใช้ทำอะไรบ้าง ?
นิติบุคคลจะนำค่าส่วนกลางไปใช้ในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้าน ค่าซ่อมแซมอุปกรณ์และเครื่องใช้ ค่าดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก เงินเดือนนิติบุคคลและพนักงานธุรการ รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อให้พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ในสภาพดีและสามารถใช้งานได้ตามปกติ
 
การไม่จ่ายค่าส่วนกลาง มีผลเสียอย่างไร ?
หากนิติบุคคลไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ตามเป้าที่กำหนด จะทำให้งบประมาณในการดูแลรักษาไม่เพียงพอ ทำให้ผู้อยู่อาศัยต้องประสบกับสภาพพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ชำรุดทรุดโทรมลง รวมทั้งไม่ได้รับการรักษาความปลอดภัยอย่างเต็มที่ หรืออาจเกิดความบกพร่องในการรักษาความปลอดภัยได้ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมของโครงการจะสูงขึ้นกว่าที่ควรจะเป็น เพราะการขาดงบประมาณดูแลรักษาให้ดีอย่างสม่ำเสมอจะส่งผลให้อุปกรณ์ เครื่องมือเครื่องใช้ และระบบต่าง ๆ ชำรุดได้ง่ายและเร็วขึ้น บ้านหรือคอนโดดูไม่น่าอยู่ จึงทำให้ขายหรือปล่อยเช่าต่อไม่ได้ราคาที่ดี

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่
เราไม่สามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าส่วนกลางได้ เนื่องจาก
1) สัญญาซื้อขายบ้าน/คอนโด ระบุไว้ว่าเจ้าของห้องชุด/บ้าน มีหน้าที่ต้องเสียค่าส่วนกลาง นั่นคือ ผู้ซื้อได้ตกลงไว้แล้วว่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้ตั้งแต่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
2). มีกฎหมายดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง โดยตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 กำหนดให้นิติบุคคลเป็นผู้มีอำนาจในการดูแลโครงการ สามารถดำเนินการระงับการให้บริการเจ้าของห้องชุด/บ้านที่ไม่ชำระเงินค่าส่วนกลาง และสามารถดำเนินคดีตามกฎหมายเพื่อบังคับให้จ่ายได้ด้วย ดังนั้น ผู้ที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนดจึงต้องเสียค่าปรับค่าส่วนกลาง

แล้วจะเกิดอะไรขึ้นกับผู้ที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง?
นิติบุคคล มีสิทธิ์ในการดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งนอกจากเสียค่าปรับค่าส่วนกลางแล้วยังโดนตัดสิทธิ์ในหลาย ๆ ด้านอีกด้วย ซึ่งการไม่จ่ายค่าส่วนกลางทำให้เราเสียผลประโยชน์หลายๆ ด้าน รวมถึงทางนิติบุคคลมีสิทธิ์ที่จะตัดสิทธิ์เราหลายๆ ด้านเช่น

กรณีคอนโด
1. ภายใน 6 เดือนจากวันที่ครบกำหนดจ่ายหากคุณไม่จ่าย บริษัทนิติสามารถเรียกเก็บค่าปรับจากคุณได้ ไม่เกิน 12 %
2. ค้างค่าส่วนกลางคอนโดเกิน 6 เดือน บริษัทนิติสามารถเรียกเก็บค่าปรับจากคุณได้ไม่เกิน 20%
3. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม
4. ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดพร้อมค่าปรับค่าส่วนกลางและดอกเบี้ยอย่างครบถ้วน และได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล เพราะเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินจะรับจดทะเบียนนิติกรรมห้องชุดก็ต่อเมื่อห้องชุดนั้น ๆ ไม่มีหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางใด ๆ แล้ว
5. สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระค่าส่วนกลางรวมถึงค่าปรับได้
 
กรณีหมู่บ้านจัดสรร
1. สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยหากไม่จ่ายตามกำหนด
2. สามารถถูกระงับการให้บริการพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกหากค้างชำระเกิน 3 เดือน
3. สามารถถูกอายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิหรือทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับโครงการ รวมถึงการขายต่อก็ไม่สามารถทำได้ในกรณีที่ค้างชำระเกิน 6 เดือน
4. สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระค่าส่วนกลางรวมถึงค่าปรับได้

    ซึ่งสิ่งเหล่านี้ไม่ใช่สิ่งที่ต้องกังวลเลย เราควรกังวลเรื่องของสภาพคอนโดของเรามากกว่า เพราะถ้าหากลูกบ้านไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง คอนโดจะไม่มีเงินมาดูแลรักษาส่วนกลาง รวมถึงการจ่ายค่าน้ำค่าไฟด้วย ดังนั้น มันจึงเป็นหน้าที่ของลูกบ้านทุกคนที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางอย่างเคร่งครัด เพื่อประโยชน์ของลูกบ้านทุกๆคน